Πρόσφατα βγήκε στη δημοσιότητα το νομοσχέδιο για την «τακτοποίηση των αυθαιρέτων». Αν πιστέψουμε αυτά που ακούμε, το θέμα των αυθαιρέτων απασχολεί τουλάχιστον ένα εκατομμύριο οικογένειες, ήτοι σχεδόν το ένα τρίτο του πληθυσμού της χώρας.
Αποταθήκαμε στο συνδημότη μας πολεοδόμο - πολιτικό μηχανικό Κώστα Κουρούνη για μάθουμε σχετικά με το τι λέει ο νόμος, τι προβλέπεται να γίνει, αν θα υπάρξουν παρατάσεις και πόση θα είναι η «λυπητερή» που θα πληρώσουν οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων. Μάθαμε και πολλά για τους πιθανούς κινδύνους που κρύβονται πίσω από αυτή τη ρύθμιση, καθώς και για τον νέο τρόπο μεταβίβασης ακινήτων από την 1η Ιανουαρίου 2012.
- Κώστα καλησπέρα. Κατ’ αρχήν να ρωτήσουμε εάν αξίζει να μπει κανείς στον κόπο για να νομιμοποιήσει ή να «τακτοποιήσει» το αυθαίρετό του;
Καλησπέρα κι από μένα Στρατή. Νομίζω ότι δεν υπάρχει λόγος να μην εκμεταλλευθεί κανείς την ευκαιρία να αποκτήσει τίτλο κυριότητας και δυνατότητα μεταβίβασης για ένα ακίνητο που πρακτικά και ουσιαστικά είναι «στον αέρα». Επιπλέον, παίρνει ρεύμα αν δεν έχει πάρει ήδη, συνδέεται με το δίκτυο ύδρευσης – αποχέτευσης, μπορεί να το να υποθηκεύσει για δάνειο κ.λπ. Το μόνο πρόβλημα που βλέπω είναι το ύψος του προστίμου και την δυνατότητα αποπληρωμής σ’ αυτή τη δύσκολη οικονομική συγκυρία. Αλλά τα κέρδη είναι τόσα πολλά, που θεωρώ ότι αξίζει να πάρεις ακόμα και δάνειο για να προχωρήσεις στην τακτοποίηση.
- Δηλαδή ο κάτοχος ενός αυθαίρετου κτίσματος, αν προχωρήσει στην «τακτοποίηση» που προτείνει το ΥΠΕΚΑ θα μπορεί να παίρνει ακόμα και δάνειο από την τράπεζα με υποθήκη το αυθαίρετο;
Όχι μόνο αυτό. Ένα ακίνητο που είτε είναι ολόκληρο ή τμήμα του αυθαίρετο, μπαίνει με ίσες ευκαιρίες στην κτηματαγορά. Αποκτά αξία από εκεί που δεν είχε. Μάλιστα δε, επειδή στις περισσότερες περιπτώσεις τα «αυθαίρετα» είναι κτισμένα σε πολύ καλές περιοχές, πλησιέστερα στη θάλασσα ή σε δασικές περιοχές, προφανώς πλασάρονται σε πολύ καλύτερη θέση στην αγορά κατοικίας.
- Ναι αλλά αυτό δεν λειτουργεί εις βάρος των νομίμων, αυτών που χάλασαν χρήματα για να αγοράσουν νόμιμα οικόπεδα, που έβγαλαν άδειες, που πλήρωσαν μηχανικούς, ΦΠΑ, ΙΚΑ κ.λπ.;
Δυστυχώς ναι. Τα ίδια δεν συμβαίνουν και με τις ευνοϊκές ρυθμίσεις για τις οφειλές στις εφορίες; Όμως το θέμα των αυθαιρέτων δεν είναι καινούργιο. Κανείς δεν μπορεί να πει ότι… έπεσε απ’ τα σύννεφα. Όπως έχω γράψει κατ’ επανάληψη, προκειμένου να μην υπάρχουν αυθαίρετα, η πολιτεία όφειλε να παραδίδει με ταχείς ρυθμούς αρκετή πολεοδομημένη γη έτσι ώστε να μην αναγκάζονται να καταφεύγουν οι πολίτες στην παρανομία και στο αυθαίρετο. Όμως η πολιτεία, ειδικά στα θέματα πολεοδομικών επεκτάσεων, επιδεικνύει μια ανεξήγητη δυσκαμψία, με αποτέλεσμα κάθε δέκα χρόνια να φτάνουμε σε κοινωνικά και τεχνικά αδιέξοδα, που λύνονται μόνο με τέτοιες άδικες για τους νομιμόφρονες ρυθμίσεις.
- Ναι αλλά αυτές οι «άδικες για τους νομιμόφρονες ρυθμίσεις» θα φέρουν και πολλά χρήματα στα δημόσια ταμεία.
Ναι. Σύμφωνα με το ισχύον μνημόνιο, οι ρυθμίσεις για τα αυθαίρετα αναμένεται να αποφέρουν 800 εκ. ευρώ.
Και φτάσαμε λοιπόν στο δια ταύτα. Τώρα τι πρέπει να κάνει ο ενδιαφερόμενος;
Πρώτα απ’ όλα, να διευκρινίσουμε ποιος είναι ο «ενδιαφερόμενος».
- Κώστα, ο ενδιαφερόμενος δεν είναι ο κάτοχος αυθαιρέτου;
Ναι, αλλά δεν το ξέρει πάντα Στρατή. Για παράδειγμα, αν αγοράσεις σε ένα διαμέρισμα στην Αγία Παρασκευή, δεν ξέρεις αν υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις. Αγοράζοντας ένα διαμέρισμα σε μια πολυκατοικία, αγόρασες και ένα ποσοστό από τις πολεοδομικές υπερβάσεις που ίσως έχουν γίνει χωρίς να το ξέρεις.
- Ναι αλλά αν τα συμβόλαια αγοράς είναι νόμιμα; Τότε δεν είναι νόμιμο και το διαμέρισμα;
Σωστά ρωτάς, αλλά πρέπει να αποφύγουμε τις κινδυνολογίες. Το νέο δεδομένο είναι ότι από την 1η Ιανουαρίου 2012, για να γίνει οποιαδήποτε μεταβίβαση ακινήτου απαιτείται μεταξύ άλλων και υπεύθυνη δήλωση μηχανικού ότι δεν υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις στο ακίνητο. Ο μηχανικός δεν πρόκειται να υποβάλει ψευδή δήλωση γιατί υπάρχει ποινή φυλάκισης, εξοντωτικό πρόστιμο και πιθανή αφαίρεση της άδειας άσκησης επαγγέλματος. Αυτό είναι καινούργιο. Επί δεκαετίες οι αγοραπωλησίες γίνονταν χωρίς βεβαίωση μηχανικού ότι το κτίριο δεν έχει πολεοδομικές παραβάσεις και ότι είναι στατικά επαρκές.
- Μισό λεπτό γιατί σύμφωνα με αυτά που λέτε, υπάρχει πιθανότητα να πρέπει να τρέχουμε όλοι να ελέγχουμε την πολυκατοικία μας για πολεοδομικές παραβάσεις.
Δεν είναι τόσο δραματικό όσο ακούγεται, ούτε έχει διευκρινιστεί ακόμα από το Υπουργείο. Πρέπει να περιμένουμε μέχρι να ξεκαθαρίσουν τι θα συμβαίνει με τις αυθαιρεσίες σε συνιδιοκτησίες. Είναι μια από τις «παγίδες» του νομοσχεδίου. Πάντως, για να καθησυχάσουμε τους συμπολίτες μας, εμείς έχουμε ήδη ελέγξει πάρα πολλές πολυκατοικίες στην Αγία Παρασκευή και βρήκαμε ελάχιστα ή κανένα πρόβλημα. Ειδικά στο Δήμο μας έγινε πολύ σοβαρή δουλειά από μηχανικούς και εργολάβους. Τα μόνα προβλήματα που εντοπίσαμε είναι μικρές αυθαιρεσίες από πλευράς συνήθως ενός ή δύο συνιδιοκτητών τις οποίες γνώριζαν όλοι. Τώρα βέβαια, αν κάποιος συνιδιοκτήτης έχει σοβαρούς λόγους να πιστεύει ότι υπάρχει αυθαιρεσία στην πολυκατοικία του, δεν έχει παρά να ζητήσει π.χ. από έναν πολιτικό μηχανικό ελέγξει την οικοδομή του, να «μετρήσει» την αυθαιρεσία και να προετοιμαστεί για την ταχύτατη τακτοποίησή της πριν τις 1/1/2012.
- Ας πάμε στο κύριο θέμα των αυθαιρέτων. Για την ώρα, έναν πρόχειρο υπολογισμό μπορείτε να τον κάνετε; Για να ξέρει που κινείται ο κάθε ιδιοκτήτης…
Ασφαλώς. Πρέπει να μετρήσουμε το κτίριο και το οικόπεδο και αμέσως να δώσουμε μια εκτίμηση του τι περίπου θα πληρώσει, τις δόσεις κ.λπ. Εκτός και αν η περίπτωση είναι πολύ εξειδικευμένη και δεν προβλεφθεί ακόμα από το νομοσχέδιο.
- Δηλαδή υπάρχουν περιπτώσεις αυθαιρέτων που δεν τις καλύπτει το νομοσχέδιο;
Δυστυχώς ναι. Οι περιπτώσεις είναι πάρα πολλές. Υπάρχουν αυθαίρετα εντός και εκτός σχεδίου, με ή χωρίς οικοδομική άδεια, πρώτη ή δεύτερη κατοικία, με μία ή περισσότερες πολεοδομικές παραβάσεις... Είναι πολλές οι περιπτώσεις. Και σαν να μην έφταναν όλα αυτά, υπάρχουν αυθαίρετα σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών, μέσα σε δασικές ή δασώδεις περιοχές, στην παραθαλάσσια ζώνη αιγιαλού – παραλίας, μέσα σε ρέματα στο φρύδι τους κ.λπ. Συνεπώς περιμένουμε να εκδίδονται συνεχώς διευκρινιστικές εγκύκλιοι που ελπίζουμε να μην αντιφάσκουν.
- Δηλαδή η διαδικασία, το νομοσχέδιο διακρίνεται από προχειρότητα;
Δεν θα χρησιμοποιούσα τη λέξη «προχειρότητα». Το γραφείο μας έχει συντάξει χωροταξικές και πολεοδομικές μελέτες σε όλη την Ελλάδα έκτασης εκατοντάδων χιλιάδων στρεμμάτων. Δηλαδή έχουμε «εκτεθεί» στο μέγεθος και στην πολυπλοκότητα του προβλήματος των αυθαιρέτων, αλλά και πάλι, δεν ισχυριζόμαστε ότι ξέρουμε όλες τις περιπτώσεις. Νομίζω ότι για να καλυφθεί το 100% των περιπτώσεων αυθαιρέτων από ένα και μόνο νομοθέτημα, στο τέλος θα έπρεπε να έχει το μέγεθος του… χρυσού οδηγού.
- Συνεπώς, μπορούμε να έχουμε μερικά παραδείγματα; Για να ξέρει ο κάθε ιδιοκτήτης που κινείται…
Ευχαρίστως, αλλά καλά θα κάναμε να περιμένουμε λίγο ακόμα. Πάντως ο ημερήσιος τύπος και η τηλεόραση καθημερινώς δίνει παραδείγματα. Το ίδιο θα μπορούσα να κάνω και εγώ. Σκεφτείτε όμως ότι από την αρχή του μήνα το γραφείο μας αλλά και άλλοι συνάδελφοι επιμέναμε ότι ο συντελεστής προστίμου για το αυθαίρετο χωρίς οικοδομική άδεια είναι πολύ υψηλός και ότι πρέπει να μειωθεί για να ενθαρρύνει τους ιδιοκτήτες να προσέλθουν στη ρύθμιση. Διαφορετικά ο νόμος στον οποίο τόσο πολλά έχει επενδύσει το Υπουργείο, θα μείνει στο ράφι. Σήμερα το πρωί, μάθαμε ότι θα επανεξεταστεί ο συντελεστής υπολογισμού του προστίμου καθώς και οι τιμές ζώνης στα εκτός σχεδίου. Εκεί δηλαδή που δεν έχουν οριστεί τιμές ζώνης από τις εφορίες. Άρα για τα ακριβή πρόστιμα πρέπει να περιμένουμε λίγο ακόμα. Άλλωστε, μέχρι τον ακριβή υπολογισμό του προστίμου, υπάρχει αρκετή δουλειά, τόσο για τον μηχανικό, όσο και για τον ιδιοκτήτη.
- Άρα αυτή τη στιγμή, τι πρέπει να κάνει ο ιδιοκτήτης αυθαιρέτου;
Αν σκοπεύει να υπαχθεί στη ρύθμιση είναι μια καλή ευκαιρία να μαζέψει όλα τα στοιχεία του αυθαιρέτου, όπως συμβόλαια, οικοδομική άδεια αν υπάρχει, αποδεικτικά για το πότε ολοκληρώθηκε και αν είναι η κύρια κατοικία του. Επίσης, πρέπει να βρει μηχανικό κατάλληλης ειδικότητας για να μπορεί να βεβαιώσει την στατική επάρκεια του κτιρίου, να μετρήσει το σπίτι και το οικόπεδο για να συντάξει τα απαραίτητα έντυπα που προβλέπει ο νόμος.
- Υπάρχει πιθανότητα λόγω φόρτου εργασίας πολεοδομιών ή μηχανικού κάποιος να μην προλάβει την ρύθμιση;
Το θεωρώ μάλλον δύσκολο δεδομένου ότι οι μηχανικοί στις μεγάλες πόλεις και στην Αττική είναι αρκετοί και η πλειονότητα των αυθαιρέτων είναι μάλλον απλές περιπτώσεις. Για «δύσκολα» αυθαίρετα, όπως για αυτά που υπάρχει ο φόβος ότι είναι μέσα σε δασική έκταση ή σε προστατευόμενες περιοχές, ρέματα κ.λπ. χρειάζεται περισσότερος χρόνος για τον μηχανικό γιατί πρέπει να βρει τα όρια προστασίας, δασικής έκτασης, ζώνη ρέματος κ.λπ. Επιπλέον, σε όλες τις περιπτώσεις πρέπει να γίνουν επιτόπιες μετρήσεις, δηλαδή δουλειές που εξαρτώνται και από άλλους παράγοντες όπως απόσταση, καιρικές συνθήκες κ.λπ. Πάντως από πλευράς μηχανικών δεν προβλέπω να υπάρξουν ιδιαίτερα προβλήματα. Αυτό που με απασχολεί είναι η επαρκής στελέχωση των πολεδομικών υπηρεσιών. Δεν ξέρω πόσοι υπάλληλοι έχουν αποχωρήσει και αν αντικαταστάθηκαν με νέους. Σκεφτείτε ότι μιλάμε σχεδόν για ένα εκατομμύριο πιθανές αιτήσεις που πρέπει να ελεγχθούν ως προς την πληρότητα μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου. Μαθαίνω ότι ακόμα και στο Υπουργείο υπάρχει προβληματισμός για το θέμα.
- Μα δεν θα μπορούν οι αιτήσεις να υποβληθούν στα ΚΕΠ όπως και με τους ημιυπαίθριους;
Ναι, αλλά δεν παίρνεις πίστωση χρόνου έτσι. Ακόμα και oι αιτήσεις που θα υποβληθούν στα ΚΕΠ πρέπει να ελεγχθούν από τους αρμόδιους υπαλλήλους των πολεοδομιών. Αν λείπει κάποιο δικαιολογητικό, θα ειδοποιηθεί ο ιδιοκτήτης ή ο πληρεξούσιος μηχανικός για να το προσκομίσει μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου. Άρα οι αιτήσεις στα ΚΕΠ πρέπει να υποβληθούν το αργότερο μέχρι τα τέλη Νοεμβρίου.
- Άρα όλα δείχνουν ότι θα δοθεί παράταση στην προθεσμία;
Τίποτα δεν αποκλείεται. Άλλωστε έχουμε συνηθίσει στις παρατάσεις. Όμως εδώ υπάρχει το πρόβλημα ότι μετά την 1η Ιανουαρίου 2012 οι μεταβιβάσεις ακινήτων γίνονται με υπεύθυνη δήλωση μηχανικού ότι δεν υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις. Ή ότι αν υπάρχουν παραβάσεις έχει γίνει η αίτηση για τη ρύθμισή τους. Προβληματίζομαι δηλαδή για το ότι αν δοθεί παράταση για τις αιτήσεις, θα πρέπει να παραταθεί αντίστοιχα και η έναρξη ισχύος του νέου τρόπου μεταβιβάσεων.
- Κώστα σ'ευχαριστώ. Αν υπάρξουν εξελίξεις θα μιλήσουμε ξανά.
Είμαι πάντα στη διάθεσή σου.
